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2026-06-01

 

目錄

  • 物業稅係咩？邊個要交？
  • 2026/27 年度稅率 15% 完整解說
  • 應評稅淨值計算公式詳解
    • 例子一：月租 HKD 10,000（業主自付差餉）
    • 例子二：月租 HKD 30,000（業主自付差餉）
  • BIR57 vs BIR58 申報表格對比
  • 網上報稅流程 4 步驟
  • 3 大合法慳稅方法
  • 暫繳稅申請緩繳攻略
  • 資金周轉有需要？早晨信貸幫到你
  • 常見問題 FAQ
  • 免責聲明

物業稅係咩？邊個要交？

物業稅（Property Tax）係稅務局向喺香港收取租金的物業業主徵收的直接稅。只要你喺港持有物業並出租收租，就有責任申報同繳稅。

哪些人需要申報？

  • 個人業主（包括聯名業主）
  • 以公司名義持有物業並出租者（按利得稅處理）
  • 非香港居民但在港持有出租物業者

哪些情況唔需要交？

  • 業主自住，完全冇出租
  • 物業空置，全年零租金收入
  • 已選擇個人入息課稅，物業稅會併入一併計算

有一點要留意：就算租客係親屬，只要有收租，就需要申報。

2026/27 年度稅率 15% 完整解說

香港物業稅採用標準稅率，2026/27 課稅年度維持 15%。

不過，這個 15% 唔係直接向你的租金總收入計算，而係按**應評稅淨值（Net Assessable Value，NAV）**來徵收。

項目 說明
課稅年度 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日
標準稅率 15%
計稅基礎 應評稅淨值（NAV）
法定扣除率 20%（維修及支出免稅額）

稅率本身唔複雜，但計算有幾個步驟，下面逐一拆解。

應評稅淨值計算公式詳解

應評稅淨值 = 應課差餉租值 − 差餉 − 20% 法定扣除額

分步說明：

  1. 應課差餉租值：即全年估計市值租金，通常以實際租金收入為基礎
  2. 減：差餉：如業主自行繳交差餉，可從應課差餉租值中扣除
  3. 減：20% 法定扣除額：扣除差餉後再扣 20%，代表維修及保養開支，無需提交收據
  4. 應評稅淨值 × 15% = 應繳物業稅

例子一：月租 HKD 10,000（業主自付差餉）

業主每月收租 HKD 10,000，全年租金收入 HKD 120,000，自行繳付差餉 HKD 4,800（全年）。

計算步驟 金額（HKD）
全年租金收入 120,000
減：差餉（業主自付） −4,800
小計 115,200
減：20% 法定扣除額 −23,040
應評稅淨值（NAV） 92,160
應繳物業稅（× 15%） 13,824

例子二：月租 HKD 30,000（業主自付差餉）

業主每月收租 HKD 30,000，全年租金收入 HKD 360,000，自行繳付差餉 HKD 12,000（全年）。

計算步驟 金額（HKD）
全年租金收入 360,000
減：差餉（業主自付） −12,000
小計 348,000
減：20% 法定扣除額 −69,600
應評稅淨值（NAV） 278,400
應繳物業稅（× 15%） 41,760

兩個例子都說明同一件事：差餉由業主自付，可以直接壓低稅基，省下的稅款相當實際。

BIR57 vs BIR58 申報表格對比

稅務局會向業主發出物業稅申報表，主要有兩款：

項目 BIR57 BIR58
適用對象 個人業主（包括聯名業主） 公司、法團或團體
申報內容 租金收入、差餉、業主資料 租金收入、差餉、公司資料
是否可選擇個人入息課稅 可以（個人業主適用） 不適用
網上申報 支援（eTAX 平台） 支援（eTAX 平台）
申報截止日期 通常為收到表格後 1 個月內 通常為收到表格後 1 個月內

大多數個人業主用的係 BIR57。以個人名義持有物業並出租，收到的就係呢份表格。

持有多個出租物業的話，每個物業需要分開申報，每份 BIR57 對應一個物業。

網上報稅流程 4 步驟

稅務局 eTAX 平台支援網上申報物業稅，全程唔需要親身去稅務局。

第一步：登入 eTAX
前往稅務局 eTAX 平台，以香港身份證號碼及密碼登入。首次使用需先完成登記。

第二步：選擇申報表格
登入後選擇「物業稅」，再揀對應的 BIR57 或 BIR58。系統會自動帶出你名下的物業記錄。

第三步：填寫租金收入資料
逐一填寫每個物業的租金收入、差餉金額、租賃期間等資料。有空置期亦需如實申報。系統會自動計算應評稅淨值及暫繳稅。

第四步：提交並儲存確認回條
核實資料無誤後提交。系統即時生成確認回條，建議截圖或下載 PDF 儲存，以備日後查閱。

整個過程通常只需 15 至 30 分鐘，比郵寄紙本方便得多。

3 大合法慳稅方法

物業稅稅率係固定的，但香港稅法提供了幾個完全合法的方法，讓你減少實際稅款支出。

方法一：選擇個人入息課稅（Personal Assessment）

如果你同時有薪俸稅或其他收入，可以選擇將物業稅與個人入息合併計算。

好處包括：

  • 可以扣除按揭貸款利息（物業稅本身唔允許此扣除）
  • 如果你的個人入息稅率低於 15%，實際稅款會更低
  • 可以善用個人免稅額、子女免稅額等

適合對象：有按揭供款、整體入息稅率低於 15% 的業主。

方法二：扣除按揭利息

選擇個人入息課稅後，出租物業的按揭利息可作為扣除項目。

例如全年支付按揭利息 HKD 60,000，選擇個人入息課稅後，這筆利息可從應課稅入息中扣除，直接減低稅款。

注意：此扣除只適用於出租物業的按揭。自住物業的按揭利息有另一套扣除機制（居所貸款利息扣除）。

方法三：自用申請豁免 + 一次性寬減 HKD 3,000

自用豁免：物業全年由你本人或直系家屬自住、完全冇出租，可申請豁免物業稅。但必須確保全年零租金收入，否則豁免不成立。

一次性稅款寬減：政府不定期在財政預算案中宣布一次性寬減。2026/27 年度，政府宣布寬減物業稅，上限為每宗評稅 HKD 3,000，稅單上自動扣除，無需另行申請。

三個方法可以組合使用。有按揭、整體稅率較低的業主，選擇個人入息課稅加扣按揭利息，再加一次性寬減，節省的稅款相當可觀。

暫繳稅申請緩繳攻略

物業稅分兩部分繳交：正式稅款及暫繳稅。暫繳稅係稅務局預先向你徵收下一個課稅年度的估計稅款。

如果你預計下一年度租金收入會大幅減少——例如物業空置、減租或已出售——可以申請緩繳暫繳稅。

申請條件

  • 預計下一年度的應評稅淨值比本年度低
  • 物業已空置或已出售
  • 業主已選擇個人入息課稅，預計稅款有所不同

申請方法

在稅單列明的繳稅期限前 28 天或以上，向稅務局提交書面申請，說明理由並附上相關證明文件（例如空置證明、新租約等）。

申請獲批後，稅務局會調低或暫緩徵收暫繳稅。如果最終實際稅款高於已繳金額，需補繳差額。

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常見問題 FAQ

Q1：全年只出租了半年，另外半年空置，需要申報物業稅嗎？

需要。你仍然需要申報，但只需申報有租金收入的期間。空置期間冇租金收入，不計入應課差餉租值。在 BIR57 表格中如實填寫租賃期間及空置期間即可。

Q2：租客負責繳交差餉，業主可以扣除嗎？

唔可以。差餉由租客繳交，業主不能在計算應評稅淨值時扣除。只有業主自行繳付的差餉才可扣除。

Q3：聯名物業如何申報物業稅？

每位聯名業主按各自的擁有權比例申報租金收入。例如兩人各佔 50%，每人申報全年租金收入的一半，並各自繳交物業稅。

Q4：已選擇個人入息課稅，還需要填寫 BIR57 嗎？

需要。選擇個人入息課稅並不免除填寫 BIR57 的責任。你需要在 BIR57 上申報租金收入，同時在個人入息課稅表格上選擇合併計算。稅務局會按個人入息課稅的結果計算最終稅款。

Q5：物業稅申報截止日期係幾時？

稅務局通常在每年 4 月至 5 月間發出申報表，申報期限一般為收到表格後一個月內。如有需要可申請延期，但需提前申請——逾期申報可能被罰款。

Q6：以公司名義持有物業，物業稅點計？

以公司名義持有並出租的物業，租金收入需按利得稅申報，而非物業稅。公司不適用 BIR57，亦不能選擇個人入息課稅。相關稅務安排建議諮詢會計師或稅務顧問。

Q7：物業稅可以分期繳交嗎？

物業稅通常分兩期繳交：第一期約在 1 月，第二期約在 4 月。如果你面臨財務困難，可以向稅務局申請分期繳稅安排，但需提供理由及相關文件，並非自動獲批。

結語

物業稅的計算邏輯其實唔複雜。掌握應評稅淨值的公式、了解 BIR57 的填寫方法，再配合個人入息課稅及按揭利息扣除，大部分業主都可以合法地減少稅款支出。

最重要的係準時申報、如實填寫，避免因逾期或漏報而被罰款。

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免責聲明

本文內容僅供一般參考，不構成任何稅務、法律或財務建議。香港稅務條例及相關規定可能隨時更改，讀者應就個人情況諮詢持牌稅務顧問或會計師。貸款產品資料以早晨信貸官方網站公布為準。

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