地產代理申請網貸前必讀：拆解5大佣金收入迷思與3項提醒

地產代理的收入以佣金為主，成交的疏密又直接受樓市氣氛影響，因此行內人對借貸往往有各種各樣的顧慮。有人擔心佣金收入不獲認可，有人覺得樓市淡靜就不應該借錢，亦有人憂慮貸款會影響日後置業。這篇文章整理地產代理最常見的五個迷思，逐一拆解，並附上申請前的三項提醒，讓讀者在申請網貸前先看清真相，少走冤枉路。

迷思一：收入全靠佣金，一定批唔到

機構明白佣金制的收入特性

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。樓市氣氛會直接影響成交宗數，預算時以成交較少的月份作基準最為穩妥。

佣金收入浮動，並不代表無法申請。貸款機構對佣金制從業員並不陌生，會以過去六個月甚至一年的平均收入作評估，而非單看某一個月的數字。地產代理只要把佣金入帳紀錄整理好，並附上僱主開具的佣金明細，審批同樣可以順利完成。關鍵在於紀錄是否完整可查，而非收入是否每月相同。

完整紀錄勝過單月高收入

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。佣金收入雖然浮動，但只要六個月的入帳紀錄完整，機構評估時便有依據。

不少人以為把收入最好的一個月報上去會較有利，其實適得其反。機構核實時若發現其他月份的落差極大，反而會質疑資料的準確性。較穩妥的做法，是如實提交六個月的完整紀錄，讓機構自行計算平均值。筆者見過不少地產代理因為佣金紀錄齊全而獲批出理想的額度，可見整理文件的重要性。

穩定年資是加分項

筆者亦建議申請人按自己的實際情況作出安排，選擇便會更貼合需要。把墊支的律師費與釐印費與貸款金額分開計算，財務安排會更清晰。

在同一間代理公司任職時間較長，是審批時的加分項。年資能反映職業穩定性，讓機構對申請人的收入持續性更有信心。若已在現職工作數年，不妨在申請時附上在職證明或強積金供款紀錄，反映自己的年資。若入行時間較短，則宜提供更完整的佣金紀錄，以補充年資的不足。

迷思二：樓市淡靜就唔應該借錢

淡市不等於不能申請

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。成交量隨樓市氣氛浮動，以淡靜月份作基準最為穩妥。。

樓市淡靜、成交減少，確實會令收入下降，但這並不代表不能申請貸款。機構評估的是過去一段時間的平均收入與還款能力，而非當下的市況。若資金需求確實存在，例如墊支律師費或家人的醫療費用，便不宜因為市況而延誤。較實際的做法，是比較幾間機構的報價，選擇條件較合理的方案。

淡市申請更應控制金額

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。在不同代理公司掛單的情況並不罕見，申報時把各處的佣金一併列出，機構評估會更完整。

不過在淡市申請，確實需要更謹慎地控制金額。成交疏落時，收入可能連續數月偏低，若貸款金額過高，供款便會成為沉重壓力。地產代理可以把需要應付的開支逐項列出，計算出準確的金額，再以此為申請目標，避免因為一時寬鬆而多借。量力而為，在任何市況下都是不變的原則。

預留現金流緩衝

筆者處理過不少同類個案，發現只要事前做好準備，過程往往比想像中順利。樓市淡靜的月份成交可以很少，預留一筆儲備，供款便不會因為收入斷層而受影響。

淡市期間申請貸款，建議同時預留一筆現金流緩衝。這筆資金不必太多，但能在成交特別疏落的月份補上供款，避免因為周轉不靈而影響信貸紀錄。把儲備視為固定的支出項目，在成交暢旺的月份定額撥款，累積起來便相當可觀，這正是不少資深從業員的做法。

迷思三：有樓在手就一定借得多

物業並非額度的決定因素

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。成交後的一至兩個月是佣金結算期，這段時間的現金流要特別預留空間。

持有物業或曾經成交過豪宅，並不代表貸款額度一定會較高。機構主要參考申請人的收入與還款能力，而非是否持有物業或成交過多大的單位。地產代理的佣金收入若浮動較大，機構在評估額度時反而會較保守，這是風險管理的正常做法，與物業無關。

負債水平才是關鍵

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。把供款日安排在佣金入帳之後，即使某個月成交疏落，亦不至於因為戶口餘額不足而逾期。

真正影響額度的，是負債水平。若申請人同時背負多筆卡數、車貸或其他貸款，機構或會調低批出的額度，甚至要求先行清還部分債務。地產代理在成交淡季收入減少時，若負債比例偏高，還款壓力便會大增。申請網貸前宜先盤點整體負債，確保新增貸款不會超出還款能力。

信貸紀錄同樣重要

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。佣金雖然時多時少，但半年紀錄齊全，機構便有評估的基礎。。

除了收入與負債，信貸紀錄亦是額度的重要參考。準時還款、沒有拖欠紀錄的申請人，往往能獲得更理想的條件。香港金融管理局（HKMA）提醒消費者，簽署任何貸款文件前，應先確認機構是否持牌，並衡量自己的還款能力。把信貸報告查閱清楚，確認紀錄無誤，對審批有實際幫助。

迷思四：網貸一定貴過銀行

實際年利率才是比較的標準

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。帶客睇樓多集中在晚上與假日，能隨時在手機處理的申請方式，對這行從業員特別合用。

銀行的利率確實通常較低，但門檻亦較高，並非所有人都能符合申請條件。網上貸款平台的利率雖然一般較銀行高，但不同平台的差異相當大，有的較接近銀行水平。比較時應以實際年利率為準，而非聽取籠統的說法，這樣才能真正分辨哪一個方案較划算。

時間成本亦是考慮因素

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。佣金收入的高低與樓市走勢掛鈎，申請前先把最近半年的平均數算清楚，額度便不會定得太進取。

除了利率，時間成本亦應納入考慮。銀行的審批程序較嚴謹，一般需要數個工作天，遇上客人撻訂需要即時退款、或律師樓催收費用等情況，未必能夠配合。持牌平台的審批速度較快，部分更提供即日或翌日批核。對時間就是金錢的地產代理而言，這份快捷有時比節省利息更為重要。

多比較自然找到合適方案

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。代客墊支的費用與自己的貸款分開記帳，帳目會清楚得多。。

把幾間機構的實際年利率、手續費與還款期並排對照，便能分出高下。投資者及理財教育委員會（IFEC）建議，借貸金額應與還款能力相稱，並為突發開支預留緩衝。花一兩天時間比較，往往能找到成本與速度兼備的方案。

迷思五：申請要請假去分行，好麻煩

網上申請全程手機完成

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。帶客睇樓的時間往往在晚上與週末，把還款日設在佣金入帳之後，資金調配便更從容。

現時持牌的網上平台，由填表、上傳文件到簽約，全程可以在手機完成，毋須親身到分行。地產代理可以利用帶客之間的空檔或收工後的時間辦理，整個過程一般二十至三十分鐘。這對工作時間與一般上班族相反、週末反而最忙的從業員尤其方便，亦正是網上申請最大的優勢。

文件其實不難準備

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。佣金多在成交後一兩個月才到手，這段空窗期的現金流須預先安排。。

不少人以為準備文件很麻煩，其實大部分文件平日已經有紀錄。地產代理一般只需準備身份證、糧單或銀行月結單、佣金明細、在職證明與住址證明。平日把這些文件以電子版儲存在手機，申請時隨時可以上傳。把需要提交的文件列成清單逐項核對，便能確保沒有遺漏，省卻補件的時間。

審批速度比想像中快

把每宗成交的佣金明細保存好，申請網貸時便能清楚呈現收入水平。地產代理的工作節奏與一般上班族不同，網上申請正好配合這種時間彈性。

持牌平台的審批速度普遍較快，資料齊全的話，一般可於當日或翌日完成。地產代理若在午間提交申請，收工後便可能已收到批核通知。申請前宜先向機構確認審批時間，並按自己的時間需要選擇合適的機構。若付款期限緊迫，更應優先考慮審批較快的平台，以免耽誤交易。

申請前要留意的三件事

清楚計算實際需要與還款能力

地產代理的收入以佣金為主，把成交旺淡季的因素一併考慮，還款計劃才不會失預算。

申請前應先把需要應付的開支逐項列出，計算出準確的金額，再評估每月可負擔的供款。地產代理的收入有旺淡季之分，預算時宜以成交較少的月份作基準，確保淡季亦能應付。把數字寫下來計算，比憑感覺可靠得多，亦能避免因為一時心急而多借，增加不必要的負擔。

選擇持牌機構，細閱合約條款

若同時在兩間代理公司掛單，記得把兩邊收入一併申報，避免審批時出現疑問。

選擇機構時，必須確認其持牌身份，並細閱合約的每一項條款，包括實際年利率、還款期、各項費用與提前還款的安排。有疑問應即時向機構查詢，確認清楚才簽署。環聯（TransUnion）的資料顯示，準時還款的紀錄會累積成信貸評分，日後申請各類信貸產品時可派上用場。

按時還款，建立良好信貸紀錄

把佣金收入的一部分固定撥入儲備，淡季時便不至於為供款而煩惱。在兩間公司掛單的收入都要申報，以免審批時產生疑點。。

貸款批出後，最重要的是按時還款。設定自動轉帳，並把還款日與佣金入帳的日子錯開，能確保戶口有足夠餘額。地產代理若日後計劃置業或擴充業務，良好的信貸紀錄更是不可或缺的條件。這個習慣需要時間累積，但只要養成，日後無論申請按揭還是其他財務安排，都會更為順利。

常見問題 FAQ

問：地產代理的佣金收入浮動，機構會怎樣評估還款能力？

答：機構一般會以過去六個月的平均佣金收入作參考，並結合底薪計算整體還款能力。若能把僱主開具的佣金明細一併提交，評估會更準確。收入有高低並不妨礙申請，關鍵在於紀錄是否完整可查。

問：樓市淡靜時申請，會否較難獲批？

答：機構評估的是過去一段時間的平均收入，而非當下的市況，因此淡市申請同樣可以獲批。不過在成交疏落時，建議把貸款金額控制得更保守，並預留現金流緩衝，避免供款成為負擔。

問：持有物業會令貸款額度提高嗎？

答：不會。額度主要取決於可證明的還款能力與負債水平，而非是否持有物業。若負債比例偏高，即使持有物業，額度亦未必理想。因此與其關注有沒有物業，不如先把收入紀錄與負債整理好。

問：佣金以現金或支票發放，可以作為收入證明嗎？

答：建議先把款項存入銀行戶口，累積數個月的入帳紀錄後，同樣可作為收入證明。若能同時提供僱主開具的佣金明細，收入狀況便更完整，審批亦會更順利。

問：申請貸款後，會影響日後的按揭申請嗎？

答：只要按時還款、維持良好的信貸紀錄，影響有限。但若負債比例過高，銀行審批按揭時或會較保守，甚至影響可借貸的金額。因此貸款金額宜量力而為，並盡量在置業前把舊債清還。

問：可以提早清還貸款嗎？

答：視乎機構條款。部分機構免費，部分則收取手續費。地產代理若預期日後會有一筆較大額的佣金入帳，宜優先選擇容許免費提前還款的機構，這樣日後的財務彈性會更大。