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目錄
- 首置難題：高樓價 vs 低儲蓄
- 2026年最新按揭成數政策
- 2026年印花稅最新規定（撤辣後）
- 香港首置總開支完整拆解
- 三種樓價方案費用估算
- 首置人士相關政府政策
- 5大儲首期攻略
- 4種籌首期方法
- 早晨信貸置業配套貸款方案
- 申請早晨信貸4步驟
- FAQ 常見問題
- 免責聲明
首置難題：高樓價 vs 低儲蓄 {#首置難題}
「上車」兩個字，香港人講得多，但真正計過數之後，好多人都會嚇一跳。
一個400萬的細單位，就算首期只需一成，都要準備40萬現金。再加印花稅、律師費、按揭保險費、裝修費，實際上要備足60至80萬才夠用。
問題係，打工仔每個月能儲幾多？香港家庭住戶每月入息中位數大約HKD 30,000出頭，扣除租金同生活費，每月剩落來的錢相當有限。
所以首置最大的障礙，唔係你唔想買，而係唔清楚要儲幾多、要準備哪幾項費用、有冇方法加快籌集首期。
呢篇文章會幫你逐一拆解。
2026年最新按揭成數政策 {#按揭成數政策}
香港金融管理局（HKMA）對按揭成數有明確規定，2026年現行政策如下：
自住物業按揭成數上限
| 物業價格 | 最高按揭成數 | 最低首期 |
|---|---|---|
| HKD 800萬以下 | 9成（須透過HKMC按揭保險） | 1成 |
| HKD 800萬至1,000萬 | 滑動計算（見下方） | 約1至2成 |
| HKD 1,000萬以上 | 6成（非按保） | 4成 |
滑動計算說明（HKD 800萬至1,000萬）
這個區間的按揭成數並非固定，而是按樓價比例滑動計算。例如樓價HKD 900萬，最高按揭金額為HKD 720萬（即8成），首期約HKD 180萬。實際成數建議直接向銀行或按揭保險公司查詢。
按揭保險計劃（HKMC MIP）
超過銀行正常承造成數（一般為6成）的部分，須透過香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃（MIP）承保。
- 適用於HKD 1,000萬以下物業
- 首置人士可申請最高9成按揭
- 需繳付按揭保險費（可一次過或分期計入月供）
非按保按揭成數
2024年10月起，非按保按揭成數統一調整為7成，適用於不透過HKMC按揭保險計劃的情況。
2026年印花稅最新規定（撤辣後） {#印花稅規定}
香港政府於2024年全面撤辣，2026年首置人士只需繳付從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，AVD），其他額外印花稅已取消。
從價印花稅（AVD）稅率表
| 物業售價 | 印花稅稅率 / 金額 |
|---|---|
| HKD 100萬或以下 | HKD 100 |
| HKD 100萬至200萬 | 1.5% |
| HKD 200萬至250萬 | HKD 30,000 + 超出HKD 200萬部分的20% |
| HKD 250萬至300萬 | 2.25% |
| HKD 300萬至400萬 | HKD 90,000 + 超出HKD 300萬部分的10% |
| HKD 400萬至600萬 | 3% |
| HKD 600萬至1,000萬 | 3.75% |
| HKD 1,000萬至2,000萬 | 4.25% |
| HKD 2,000萬以上 | 4.25% |
重點提示： 首次置業的香港永久居民以個人名義購買住宅，可享用較低稅率。HKD 400萬以下物業的印花稅負擔相當輕，例如HKD 300萬單位只需HKD 90,000，對首置人士來說是實實在在的減輕。
香港首置總開支完整拆解 {#總開支拆解}
好多人計首期只計「幾成首期」，但買樓實際上涉及以下5大開支，缺一不可。
1. 首期
視乎按揭成數，一般為樓價的1成至4成。
2. 從價印花稅（AVD）
按上表稅率計算，首置人士稅率相對較低。
3. 律師費
買賣雙方各自需要律師，費用一般為：
- 買方律師費：約HKD 10,000至20,000
- 如有銀行按揭，銀行亦會委任律師，費用約HKD 5,000至10,000
4. 按揭保險費（MIP）
承造超過6成按揭須繳付，費用視乎成數及還款期：
| 按揭成數 | 按揭保險費（佔貸款額百分比） |
|---|---|
| 80%至85% | 約2.15%至3.1% |
| 85%至90% | 約3.1%至4.35% |
例如HKD 400萬樓，9成按揭（貸款HKD 360萬），按揭保險費約HKD 111,600至156,600，可選擇一次過繳付或分期計入月供。
5. 雜費
- 驗樓費：約HKD 2,000至5,000
- 搬屋費：約HKD 3,000至8,000
- 裝修費：視乎單位狀況，由數萬至數十萬不等
- 管理費按金及水電煤按金：約HKD 5,000至15,000
三種樓價方案費用估算 {#費用估算}
以下三個方案供首置人士參考，費用為估算，實際數字以銀行及律師報價為準。
方案一：HKD 400萬單位（9成按揭）
| 項目 | 估算金額 |
|---|---|
| 首期（1成） | HKD 400,000 |
| 從價印花稅 | HKD 90,000 |
| 律師費 | HKD 15,000 |
| 按揭保險費（約3.1%） | HKD 111,600 |
| 雜費（驗樓/搬屋/裝修） | HKD 50,000 |
| 合計 | 約HKD 666,600 |
方案二：HKD 600萬單位（9成按揭）
| 項目 | 估算金額 |
|---|---|
| 首期（1成） | HKD 600,000 |
| 從價印花稅（3.75%） | HKD 225,000 |
| 律師費 | HKD 18,000 |
| 按揭保險費（約3.1%） | HKD 167,400 |
| 雜費 | HKD 80,000 |
| 合計 | 約HKD 1,090,400 |
方案三：HKD 800萬單位（9成按揭上限）
| 項目 | 估算金額 |
|---|---|
| 首期（1成） | HKD 800,000 |
| 從價印花稅（3.75%） | HKD 300,000 |
| 律師費 | HKD 20,000 |
| 按揭保險費（約4.35%） | HKD 313,200 |
| 雜費 | HKD 100,000 |
| 合計 | 約HKD 1,533,200 |
數字擺出來，一目了然。就算係最低門檻的HKD 400萬單位，你都要準備接近HKD 67萬現金。所以「儲首期」這件事，要早開始、要有計劃。
首置人士相關政府政策 {#政府政策}
政府為協助首置人士上車，設有多項政策支援，值得留意：
1. 首置貸款計劃（Home Starter Loan Scheme）
協助合資格首置人士獲得低息政府貸款，補充首期資金。申請資格及名額有限，需留意最新公告。
2. 港人首置上車盤
政府推出的資助出售房屋計劃，樓價低於市價，專為從未擁有香港住宅物業的香港永久居民而設。
3. 居屋（白表 / 綠表）
- 白表：適合未擁有資助房屋的私樓居民，可以市價折扣購買居屋
- 綠表：適合公屋租戶，可購買居屋或轉讓公屋
居屋首期要求相對較低，是不少首置人士的上車選擇。
4. 強積金置業（MPF for Home Purchase）
2026年財政預算案討論中的政策方向，容許市民動用部分強積金作置業首期。此政策仍在研議階段，詳情請留意政府最新公告。
5大儲首期攻略 {#儲首期攻略}
知道要儲幾多，下一步就係點儲。以下5個方法切實可行：
1. 設定明確目標金額和時間表
先計算你目標樓盤的總開支（參考上方估算），再倒推每月需要儲幾多。例如目標3年後買HKD 400萬樓，需要HKD 67萬，每月至少要儲HKD 18,600。有個具體數字，儲起來才有方向。
2. 開立獨立儲蓄帳戶
把首期儲蓄與日常開支帳戶分開，減少「不小心花掉」的機會。可考慮定期存款或高息儲蓄帳戶，讓錢在等待期間繼續生息。
3. 善用強積金自願性供款
除法定供款外，額外自願性供款可享稅務扣減（每年最高HKD 60,000），同時積累更多資產。
4. 減少固定開支
租金是最大開支之一。如果可以暫時與家人同住，每月省下的租金直接轉為首期儲蓄，效果相當顯著。
5. 增加收入來源
兼職、接案工作、技能提升換更高薪工作，都是加快儲首期的方法。每月多儲HKD 5,000，3年就多HKD 180,000，差距不小。
4種籌首期方法 {#籌首期方法}
除了靠自己儲，以下4種方式也是首置人士常用的籌首期途徑：
1. 家人資助或借貸
父母或親屬資助首期在香港相當普遍。如屬借貸性質，建議簽立借貸協議，保障雙方關係。
2. 出售現有資產
股票、基金、保險儲蓄計劃的現金價值，都可以在適當時機套現作首期用途。
3. 申請政府資助計劃
如符合居屋或首置貸款計劃資格，可大幅減低所需首期金額，是最具成本效益的方法之一。
4. 個人貸款作補充資金
如果首期資金差一截，或需要應付裝修、雜費等額外開支，個人貸款可以作為補充資金方案。重點是要計清月供能力，確保按揭加貸款的每月還款在可負擔範圍內。
早晨信貸置業配套貸款方案 {#早晨信貸方案}
首置人士最常遇到的情況是：首期資金差一截，或者裝修費、雜費超出預算。這時候，一筆靈活的個人貸款可以填補缺口，讓你不用因為幾十萬的差距而錯失心儀單位。
早晨信貸是香港持牌財務公司，為首置人士提供以下置業配套貸款方案：
- 免TU信貸審查：就算過去有信貸紀錄問題，一樣可以申請
- 0手續費、0提早還款費：全程無隱藏收費，借幾多還幾多
- AI 20分鐘批核：填妥申請後，最快20分鐘知道結果
- 最高HKD 100萬：足以應付首期差額、裝修費及各項雜費
- 還款期最長60個月：月供靈活，減低每月財務壓力
- 新客戶首7日免息：試用期間零利息負擔
- 100%網上申請：無需到分行，手機填表即可
如果你是公務員或紀律部隊人員，更可以申請公務員專屬低息貸款，享受更優惠的利率。
如果你已擁有物業，亦可透過物業貸款套現，靈活調配資金。
有任何疑問，歡迎透過聯絡我們頁面查詢，或直接WhatsApp聯絡我們的貸款顧問。
申請早晨信貸4步驟 {#申請步驟}
所需文件
- 香港身份證
- 最近3個月銀行月結單
- 最近1至3個月糧單或入息證明
- 住址證明（如水電煤帳單）
申請流程
第一步：網上填寫申請表
前往早晨信貸官網，填寫個人資料及貸款金額，全程5分鐘內完成。
第二步：提交所需文件
上傳身份證、糧單及銀行月結單，無需親身到訪。
第三步：AI審批
系統於20分鐘內完成審批，即時通知你結果。
第四步：過數到帳
批核後，款項直接轉入你指定的銀行帳戶，快速方便。
FAQ 常見問題 {#faq}
Q1：2026年香港首次置業最低首期係幾多？
HKD 800萬以下物業，透過HKMC按揭保險計劃，最高可承造9成按揭，即首期低至樓價的1成。例如HKD 400萬樓，首期最低HKD 40萬。不過要注意，你還需要另外準備印花稅、律師費、按揭保險費等額外開支，實際所需現金會更多。
Q2：按揭保險費係咪一定要一次過俾？
唔係。按揭保險費可以選擇一次過繳付，或者分期計入每月按揭供款。分期的話月供會略高，但可以減輕即時的現金壓力，視乎個人情況選擇。
Q3：首次置業印花稅係幾多？
2026年首置人士只需繳付從價印花稅（AVD）。HKD 400萬以下物業稅率較低，例如HKD 300萬樓只需HKD 90,000。HKD 400萬至600萬的物業稅率為3%，即HKD 120,000至180,000。
Q4：居屋同私樓首期有咩分別？
居屋由政府以折扣價出售，首期要求相對較低，按揭利率亦有政府擔保，月供壓力較輕。私樓市場選擇更多，但樓價較高，首期及各項費用亦相應較貴。
Q5：用個人貸款補首期合唔合適？
個人貸款可以用於補足首期差額或應付裝修雜費，但申請按揭時銀行會計算你的總負債比率（DSR）。建議先諮詢按揭顧問，確保按揭加貸款的每月還款在可負擔範圍內，再作決定。
Q6：強積金可以用來交首期嗎？
目前強積金只可在特定情況下（如永久離港、達65歲等）提取。2026年財政預算案有討論放寬強積金用於置業，但政策尚未正式落實，請留意政府最新公告。
Q7：早晨信貸的個人貸款適合首置人士嗎？
適合。特別是需要補足首期差額、應付裝修費或其他雜費的首置人士。早晨信貸提供最高HKD 100萬、還款期最長60個月、免TU審查、0手續費，新客戶首7日更免息。申請全程網上進行，20分鐘內知道結果，方便快捷。
結語
首置從來都不容易，但只要清楚知道要準備幾多錢、有哪些政策可以善用、儲首期有哪些方法，上車這件事就不再是遙不可及的目標。
2026年的按揭政策對首置人士相對友善，HKD 800萬以下物業最高可借9成，印花稅撤辣後負擔亦大幅減輕。關鍵是及早計劃，把每一分錢都用在刀口上。
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